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                                                                                                                                   2016-5-16 摘自：微信公众号 商业地产

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 商业地产：一铺养三代已成过去时？

中国人偏爱买商铺，故而有“一铺养三代”之说。的确，一间好的商铺不仅可以日进斗金，还能保值增值，在房地产发展为迅速的几年，地段、格局都不错的商铺价值翻番都不罕见。但在这个全民经济面临转型的变革时代，商业地产是否还会坚挺呢？

商铺投资属性极高

商铺一直以来作为投资首选，有其无可比拟的优势。比如商铺相比其他类型的投资产品，有稳定的租金收益，可以为购买者带来稳定的投资回报，如果一直持有的确可以做到养活几代人。这对以封荫后世为荣的国人来说非常重要。其次商铺具有保值的特性。只要在稳定的社会环境中，对商铺的需求一直都是非常旺盛的，这种需求使得商铺具有非常高的保值性。另外就是商铺的增值性。一间好的商铺随着周边的日渐繁华，其价值空间会随之增大。很多人购入商铺后懒得收租，直接等一段时间之后出手，也能有大笔收益进账。这些属性导致多年来商业地产都处于一铺难求的状态，其价格也一路走高。

传统商业逐渐被颠覆

经济格局并不是一成不变，在经过十几年的发展之后，商业环境开始迎来了前所未有的变革时代，互联网对于各行各业的冲击导致了人们从消费外在环境到消费理念以及方式的改变，持续火爆多年的商业地产也开始受到影响。

“不仅是住宅存在过剩的问题，商业地产也是一样，这几年首府建了不少城市综合体，写字楼和公寓早已经过剩了。”首府一家地产运营机构的分析师乔先生说。他表示，造成商铺投资价值减小的一个原因就是近几年商业地产的高速发展。除了综合性商业地产外，现在绝大多数楼盘都有沿街商铺，有的甚至是开发商打造的商业街。除此之外，还有酒店式公寓、购物广场小金铺等。为了销售出去，开发商又打出了售后返租等商业牌。“返租这种形式看起来很美，但是完全把主动权交给了运营方。现在实体经济受到的冲击较大，谁也不敢保证一家购物中心能存活多久，假如运营不利，业主的商铺就会砸在手里。如果持有这种售后返租的商铺真的很合算，开发商为什么要卖呢？这就是风险转嫁。”乔先生说。

商铺目前是唯一能有效撑起商业地产的业态，但是由于住宅高库存以及空置率的居高不下，很多社区居住人数不多，所以社区商铺也迟迟不能招租，导致价值的缩水。

投资商铺要慎重

那么，是不是商铺就不值得投资了呢？其实也不然，虽然有诸多的问题，但还是有很多商铺可以投资的，前提是投资者要具备一些条件。

乔先生告诉记者，投资商铺的部分投资客第一是经济条件很好，第二要有专业的眼光，第三就是要有魄力。买商铺，不但要“财大气粗”，还要有这方面的常识，要有评估能力和专业意见。商铺本身运营状况如何，以及换租后的拆、装修等问题都比较专业。在做好充足的准备之后，就要有更大的胆量去投钱，看好机会就要投入。

从投资回报率来说，商铺的投资回报率比住宅要高得多，但风险相对比较大。商铺投资，租金回报不但取决于位置，还会取决于整体经营问题。“买商铺要看商铺的投资商实力，以及开发商是不是品牌开发商。另外还要看后期谁来运营，要因地制宜，量力而行，不要盲目跟风购买。”乔先生建议。

如果是投资写字楼，则需更加谨慎。不但要对写字楼的地段进行分析，而且要对市场的占有率进行研究，公寓也是如此，一旦套牢，或许比股市还要麻烦。

即使存在着高库存，但今后一段时间里还是会有大量的商业地产，尤其是呼和浩特即将进行的大规模城中村改造，将涌现大量的底商，对于有准备的投资者，这是一个机会，对于盲目跟风的人来说，这也许就是一个陷阱。

对此，首府房产经纪人白先生建议，无论投资商铺是用来经营还是出租，一定要对周边市场做足调研之后再决定。

他告诉大家一个选择商铺的简单小技巧，如果是二手商铺，弄清该商铺的商户更迭频率，如果是很频繁地换商家，那就要谨慎购买，如果是一家商家多年经营，那必有其道理，可以考虑买进。再就是要做精细的财务测算。诸如人力成本、物力成本、银行成本、物耗成本等要计算清楚。成本是投资的前半部分，心里有精确的成本估算，投资时才能做到对收益完全把控。

“现在投资商铺出现一种新的经营方式叫联营。也就是房主和商家相结合，房东提供商铺，商家做经营，这样商家避免了高额房租的问题，房东又能获得比出租更高的利润。”乔先生告诉记者，由于现阶段整个经济环境相对萧条，这种经营方式会越来越多。房东以房入股，不过分干涉运营，也给商家减轻了资金压力，不失为一个可以考虑的投资方式。